La garantie décennale est l’une des garanties introduites par la loi Spinetta du 4 janvier 1978 sur l’assurance construction. Selon l’article L241-1 du Code des assurances, la souscription d’une assurance de garantie décennale est obligatoire à toute personne dont la responsabilité décennale peut être engagée dans la construction d’un ouvrage. On peut distinguer deux types de responsables : d’un côté les constructeurs et de l’autre côté les fabricants d’ouvrages, de matériaux et d’éléments d’équipement. L’absence de garantie décennale expose l’intéressé à des sanctions pénales et civiles.

La garantie décennale pour les professionnels de construction d’ouvrage

Pour tous les constructeurs d’ouvrage, la loi prévoit une obligation d’assurance décennale qui doit être souscrite avant l’ouverture de chantier. Le contrat mentionne que le constructeur est couvert du risque pouvant engager sa responsabilité sur dix années à compter de la réception des travaux. La réalisation de travaux sur des ouvrages existants avant l’ouverture du chantier est aussi soumise à la garantie décennale lorsque les travaux réalisés deviennent techniquement indivisibles à l’ouvrage.

Cette obligation d’assurance concerne également les vendeurs d’immeubles à rénover, les vendeurs d’immeubles à construire et les maîtres de l’ouvrage. Pour la construction de maison individuelle, l’attestation d’assurance doit accompagner le contrat de construction. L’absence de cette attestation ou sa mention dans le contrat de vente pourrait annuler la vente.

La garantie décennale pour certains fabricants

• Le fabricant d’ouvrage ou d’une partie d’ouvrage : éléments de fondation, de l’ossature, du clos et de la toiture.
• Le fabricant de certains éléments d’équipement : les éléments d’équipement et leurs accessoires, dont la mise en Å“uvre et le fonctionnement sont indissociables à l’ouvrage. En cas de désordre de ces éléments d’équipement conçu et produit pour répondre à des exigences précises et déterminées à l’avance, il y a une responsabilité solidaire entre le fabricant et l’entrepreneur. Appelés « EPERS » (Élément Pouvant Entraîner la Responsabilité Solidaire), ces éléments ont fait l’objet d’une commande spéciale pour une fonction précise de construction. Une jurisprudence en 2007 a permis d’éclaircir les éléments qui ne sont pas considérés comme un EPERS : un produit pas original, un produit non spécifique pour répondre à un usage précis dans une construction et un produit dont la mise en Å“uvre ne nécessite aucune modification.

Les sanctions en cas d’absence de garantie décennale

Le défaut de souscription d’assurance de garantie décennale soumet les professionnels de construction à des sanctions pénales et des sanctions civiles. Il s’agit d’un délit au sens de l’article L243-3 du Code des assurances. Cela entraîne la condamnation du constructeur à une peine d’emprisonnement de 6 mois et/ou au paiement d’une amende de 75 000 € au plus. Si le constructeur professionnel n’a pas souscrit une assurance décennale, le propriétaire de l’ouvrage peut agir en responsabilité dès la constatation de l’absence d’assurance. Le délai de prescription prévu par la loi est de 3 ans à compter de l’ouverture de chantier.

A noter que cette sanction pénale pour défaut de souscription d’assurance décennale ne concerne pas le constructeur non professionnel du bâtiment qui fait construire un logement pour leur usage personnel ou pour un proche. Il lui est cependant recommandé de souscrire à une assurance de nature à couvrir les risques de la construction : une assurance dommages-ouvrage. La souscription d’une telle assurance est utile en cas de vente du bien. De plus, les propriétaires successifs du bien peuvent se retourner contre celui-ci sur sa responsabilité pour défaut de souscription à l’assurance dommages-ouvrage.

Défaut d’assurance et revente du bien

L’insertion d’une clause de non-garantie dans l’acte de vente n’exonère pas la responsabilité du vendeur envers les acquéreurs successifs. La souscription d’une assurance garantie décennale est donc obligatoire pour les constructeurs professionnels, au même titre que l’assurance dommages-ouvrage pour les constructeurs non professionnels. Toutefois, le défaut d’assurance obligatoire (assurance décennale ou assurance dommages-ouvrage) n’empêche pas la réception d’un acte de vente par le notaire. Il lui appartient tout de même d’y prévoir une clause particulière mentionnant l’absence de cette assurance obligatoire et ses conséquences prévisibles ainsi qu’une décharge de responsabilité.